Než podáte nabídku na dům v Itálii: 5 věcí, které si ověřit včas

Najdete dům, který vás nadchne. Kamenná fasáda, okenice, výhled do údolí. Makléř vám přisune formulář a řekne, že stačí podepsat nabídku a složit zálohu. Právě tady udělá spousta kupců chybu. Ne proto, že by dům byl špatný, ale proto, že podepisují něco, čemu úplně nerozumí.

V Domech v Itálii doporučujeme řadu věcí prověřit ještě před podáním nabídky, a ne až těsně před cestou k notáři. Proč na tom tolik záleží, a co přesně zkontrolovat?

Proč je nabídka v Itálii závazná

Nabídka na koupi (proposta d'acquisto) je obvykle předtištěný formulář od realitní kanceláře. Podle italské notářské komory jde o prohlášení kupujícího, že chce koupit určitou nemovitost za určitou cenu. Obvykle k ní patří složení peněz jako „caparra“.

Důležité je, co se stane potom:

• Po podpisu je nabídka závazná pro vás, kdežto prodávající může mezitím zvažovat i jiné nabídky.
• Jakmile ji prodávající přijme a podepíše, mění se automaticky v předběžnou smlouvu (contratto preliminare, „compromesso“) se všemi podmínkami, které byly ve formuláři.
• Pokud chcete podmínky dodatečně změnit, musí s tím souhlasit obě strany. Jinak buď smlouvu dodržíte, nebo od ní odstoupíte, a to vás může stát zálohu.

Notářská komora proto radí dávat nabídce co nejkratší platnost a skládat co nejnižší zálohu. Pokud to jde, je lepší uzavřít rovnou pořádnou předběžnou smlouvu.

Mohlo by vás zajímat: Jak se počítá daň při koupi · Co zařídit po koupi · Jak koupit nemovitost v Itálii

1. Kdo nemovitost prodává

Je prodávající opravdu jediný vlastník? V Itálii se často stává, že dům patří několika sourozencům nebo dědicům. Někdy dědické řízení ještě neskončilo, jindy jeden ze spoluvlastníků žije v zahraničí a prodej za něj řeší někdo na plnou moc.

Nic z toho samo o sobě nevadí. Musí to ale být vyjasněné, protože bez podpisu všech vlastníků se prodej neuskuteční. Vlastnictví ověříte v katastru a v rejstříku nemovitostí (výpis „visura“ a kontrola „ispezione ipotecaria“). Ten zároveň ukáže zástavy, exekuce a další zápisy.

2. Co přesně kupujete

Tohle je typicky italská past. To, co zvenku vypadá jako jeden dům, je ve vesnicích a historických centrech často rozdělené na několik samostatných jednotek s různými majiteli. Na fotce vidíte krásný třípatrový kamenný dům, ale na prodej je třeba jen jedno patro. Stává se i to, že koupíte přízemí a druhé patro a v prvním patře bydlí úplně jiná rodina.

S takovou nemovitostí nemusí být nic v nepořádku, jen to musíte vědět předem. Ověřte si proto:

• které katastrální jednotky jsou předmětem prodeje (podle katastrální mapy a výpisu),
• jestli k domu patří i pozemek, sklep, garáž nebo přístavek, které vidíte při prohlídce,
• stavebně-právní stav: odpovídá skutečný stav plánům a povolením? Nebyly provedeny úpravy bez povolení?
• věcná břemena a omezení, třeba právo průchodu pro souseda nebo památkovou ochranu.

3. Co přebíráte spolu s nemovitostí

U bytu nebo části domu se zeptejte na kondominium (společenství vlastníků). Italský zákon stanoví, že kdo převezme jednotku po předchozím vlastníkovi, ručí společně s ním za příspěvky do kondominia za běžný a předchozí rok. Nezaplacené platby prodávajícího tedy můžou dopadnout na vás.

Před nabídkou si proto vyžádejte potvrzení od správce domu (amministratore), že prodávající nemá nedoplatky. Zjistěte také, jestli shromáždění neschválilo mimořádné opravy, třeba střechu nebo fasádu, a jestli neprobíhají spory. Kdo bude platit už schválené opravy, je potřeba výslovně dohodnout ve smlouvě.