Kupní cena je jen část účtu. Při koupi domu nebo bytu v Itálii přibudou daně, odměna notáře, často provize realitní kanceláře a u hypotéky i daň z úvěru. Projdeme položku po položce, co je dané zákonem a co se dá vyjednat.
Když Čechům ukazuju domy v Itálii, skoro vždycky padne stejná otázka: „A kolik k tomu ještě zaplatím?“ Je to dobrá otázka. V Itálii se vedlejší náklady skládají z několika položek a každá se řídí jinými pravidly. Některé stanoví zákon a jsou u každého notáře stejné. Jiné jsou věcí dohody.
Celý postup koupě krok za krokem najdete v průvodci Jak koupit nemovitost v Itálii. Tady je přehled nákladů, se kterým můžete jít na první schůzku s notářem nebo realitkou.
1. Daně při převodu: největší položka
Daně při koupi neplatíte sami na úřadě. Vybírá je notář při podpisu kupní smlouvy (rogito) a odvádí je státu. Jejich výše záleží hlavně na dvou věcech: kdo prodává a jestli máte nárok na výhody „prima casa“.
Kupujete od soukromé osoby (typicky starší dům nebo byt) jako druhé bydlení:
- registrační daň (imposta di registro) 9 %, nejméně 1 000 €,
- hypoteční daň (imposta ipotecaria) 50 €,
- katastrální daň (imposta catastale) 50 €.
Důležité je, z čeho se 9 % počítá. U obytné nemovitosti od soukromníka si můžete v kupní smlouvě vyžádat systém prezzo-valore a daň se pak počítá z katastrální hodnoty, která bývá výrazně nižší než cena. Celý výpočet s příkladem najdete v článku Daň při koupi nemovitosti v Itálii.
Kupujete od stavební firmy a prodej podléhá DPH: platí se DPH 10 % (u luxusních kategorií 22 %) z ceny a k tomu tři pevné daně po 200 €.
Prima casa (registrační daň 2 %) je navázaná na podmínky, hlavně na bydliště v obci. Kdo kupuje dům na dovolenou, do ní obvykle nespadá.
Sazby se mohou měnit a každý případ má své detaily. Konkrétní částku vám před podpisem spočítá notář. Pokud řešíte prima casa nebo koupi přes firmu, poraďte se i s daňovým poradcem (commercialista).
2. Notář: povinný, ale vybíráte si ho vy
V Itálii kupní smlouvu na nemovitost sepisuje notář jako nestranný veřejný činitel. Podle Národní notářské rady (Consiglio Nazionale del Notariato) je volba notáře na kupujícím, protože ho kupující obvykle platí. Notáře vám nesmí vnutit realitka ani banka.
Odměna notáře není pevně daná tarifem. Povinné tarify zrušil zákon v roce 2012 a notář vám má předem dát písemný předběžný rozpočet. Notariato doporučuje obrátit se na notáře už na začátku, ještě před podpisem nabídky (proposta) nebo předběžné smlouvy (compromesso), protože ty jsou už závazné.
V rozpočtu by měly být oddělené:
- daně (stanovené zákonem, u všech notářů stejné),
- odměna notáře (jediná položka, která se liší) a k ní DPH,
- výdaje na výpisy z katastru, registraci a kopie.
Tip z praxe: když chcete porovnat dva rozpočty, dejte oběma notářům stejné údaje (cena, katastrální výnos, prima nebo seconda casa, prodávající, hypotéka). Jinak porovnáváte jablka s hruškami.
3. Provize realitní kanceláře
Pokud kupujete přes realitku, zaplatíte obvykle provizi (provvigione). Její výše není stanovená zákonem a sjednává se smluvně. Ptejte se na ni hned na začátku, chtějte ji písemně a ověřte si, v jakém okamžiku vzniká nárok na zaplacení. Nemusí to být až podpis u notáře.
Hledáte dům v Itálii?
Domy v Itálii provádí Čechy celým procesem koupě.
4. Hypotéka: daň z úvěru
Kdo financuje koupi italskou hypotékou, počítá i s náhradní daní z úvěru (imposta sostitutiva). Podle notariato.it:
- 0,25 % z výše úvěru u nemovitosti s výhodami prima casa,
- 2 % z výše úvěru u ostatních (seconda casa).
Daň strhává a odvádí banka. K tomu přijdou poplatky banky a odhad nemovitosti. Jestli dává smysl italská banka, nebo financování z Česka, rozebíráme v článku Hypotéka na dům v Itálii z Česka.
5. Drobnosti, na které se zapomíná
- Codice fiscale. Bez italského daňového kódu koupi neuzavřete. Je zdarma a jak ho získat z Česka, popisuje Lucie v článku Codice fiscale: jak ho získat z Česka.
- Tlumočník u podpisu. Pokud nemluvíte italsky, domluvte si s notářem předem, jak bude zajištěno tlumočení, a počítejte s jeho cenou.
- Technická kontrola. Soulad stavu s katastrem a stavebními povoleními si nechte ověřit technikem (geometra) ještě před nabídkou. Víc v článku Než podáte nabídku na dům v Itálii.
- Průběžné náklady po koupi. IMU, odpad (TARI), energie. Přehled najdete v článku Co zařídit po koupi nemovitosti v Itálii.
Shrnutí
- Daně při koupi vybírá notář. U soukromníka jde o 9 % (min. 1 000 €) + 50 € + 50 €, u stavební firmy o DPH 10 % + 3 × 200 €.
- Základem daně u soukromníka může být katastrální hodnota, ne cena.
- Notáře si vybíráte sami a máte nárok na písemný rozpočet předem.
- Provizi realitky si nechte potvrdit písemně a hned na začátku.
- U hypotéky počítejte s daní 0,25 %, nebo 2 % z úvěru.
Chcete znát náklady u konkrétního domu ještě před nabídkou? V Domech v Itálii vám pomůžeme s kalkulací a provedeme vás celou koupí v češtině.
Článek je informativní a nenahrazuje daňové ani právní poradenství. Sazby odpovídají stavu k říjnu 2026. Ověřte je vždy u notáře.
Zdroje
- Consiglio Nazionale del Notariato: Regole per acquistare – https://www.notariato.it/it/casa/regole-acquistare/
- Consiglio Nazionale del Notariato: Aspetti fiscali – https://www.notariato.it/it/casa/aspetti-fiscali/
- Consiglio Nazionale del Notariato: Trattamento fiscale (mutuo) – https://www.notariato.it/it/casa/trattamento-fiscale/
- Agenzia delle Entrate: L'acquisto di una casa: le imposte – https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/acquisto-di-una-casa-le-imposte
- Agenzia delle Entrate: Circolare n. 19/E del 9. 5. 2005 (imposta sostitutiva sui finanziamenti)
- D.L. 1/2012, čl. 9 (zrušení profesních tarifů, povinný rozpočet)
Autor článku
Luca Croce
Italský spoluzakladatel DomyvItalii.cz
Ital z jihu Itálie, v Praze už 6 let. Expert na carbonaru, miluje sport a cestování.
