Daň při koupi nemovitosti v Itálii: proč se často nepočítá z kupní ceny

Zkuste si nejdřív odpovědět na jednoduchou otázku: z čeho se v Itálii počítá daň při koupi domu nebo bytu? Z kupní ceny, nebo z katastrální hodnoty?

Většina lidí tipne kupní cenu. Tak to přece funguje skoro všude. V Itálii ale platí, že když kupujete obytnou nemovitost od soukromé osoby a jsou splněné zákonné podmínky, hlavní daň se počítá z katastrální hodnoty, ne z ceny ve smlouvě. Hodně kupců to zjistí až u notáře. Když to víte dopředu, můžete si skutečné náklady spočítat ještě předtím, než podáte nabídku.

Jaké daně se při koupi platí

Při koupi od soukromé osoby (nebo od firmy, pokud je prodej osvobozený od DPH) zaplatí kupující bez výhod „prima casa“ tři daně:

• registrační daň (imposta di registro) ve výši 9 %, nejméně však 1 000 €,
• hypoteční daň (imposta ipotecaria) pevně 50 €,
• katastrální daň (imposta catastale) pevně 50 €.

Všechny tři odvádí notář při registraci kupní smlouvy. Kupující je tedy neplatí sám na úřadě, ale u notáře se s nimi musí počítat. Většinu částky tvoří registrační daň, a právě u ní hraje roli, z jakého základu se počítá.

Pokud prodává stavební firma a prodej podléhá DPH, platí jiná pravidla: DPH 10 % (u luxusních kategorií A/1, A/8 a A/9 22 %) a tři pevné daně po 200 €. Tento článek se týká hlavně běžné situace, kdy kupujete starší dům nebo byt od soukromníka.

Mohlo by vás zajímat: Co si prověřit ještě před nabídkou · Financování koupě z Česka · Jak koupit nemovitost v Itálii

Co je katastrální hodnota

Katastrální hodnota (valore catastale) je daňová hodnota, kterou italský stát používá k výpočtu daní z nemovitostí. Nejde o tržní cenu a s tím, za kolik se dům reálně prodává, často nemá moc společného.

Vychází z katastrálního výnosu (rendita catastale). To je částka, kterou má každá nemovitost přidělenou a zapsanou v italském katastru. Najdete ji ve výpisu z katastru (visura catastale), který si zjistíte předem nebo vám ho dodá realitní kancelář či notář.

Výpočet má dva kroky:

1. katastrální výnos se navýší o 5 %,
2. výsledek se vynásobí koeficientem, který stanoví zákon.

U obytných nemovitostí, které nekupujete jako hlavní bydliště („seconda casa“), je koeficient 120. Vzorec tedy zní:

Katastrální hodnota = katastrální výnos × 1,05 × 120

Příklad s čísly

Řekněme, že dům má katastrální výnos 500 € a dohodnutá kupní cena je 100 000 €.

1. Navýšení výnosu o 5 % 500 € × 1,05 = 525 €

2. Vynásobení koeficientem 525 € × 120 = 63 000 €

Katastrální hodnota je tedy 63 000 €.

3. Registrační daň 63 000 € × 9 % = 5 670 €

4. Pevné daně 50 € + 50 € = 100 €

Na daních zaplatíte 5 770 €. Kdyby se registrační daň počítala z kupní ceny, vyšla by na 9 000 €, celkem tedy 9 100 €. Rozdíl je přes 3 300 €.

Italský finanční úřad uvádí ve své příručce podobný příklad. Dům s katastrálním výnosem 900 € se prodá za 200 000 €. Základ daně je 900 × 1,05 × 120 = 113 400 € a registrační daň 10 206 €. Z kupní ceny by to bylo 18 000 €.

Systém „prezzo-valore“ a jeho podmínky

Zákon tomu říká prezzo-valore (cena–hodnota). Platí od roku 2006 a má dva cíle: aby smlouvy uváděly skutečné ceny a aby se daň počítala spravedlivě. Kupujícímu přináší ještě jednu výhodu. Finanční úřad u něj nemůže dodatečně „přecenit“ nemovitost na tržní hodnotu, protože daň se odvíjí od katastru.

Systém ale neplatí automaticky. Hlavní podmínky:

• Jde o obytnou nemovitost (a k ní patřící příslušenství, třeba garáž nebo sklep).
• Prodává fyzická osoba, která nejedná v rámci podnikání (případně firma s prodejem osvobozeným od DPH podle pravidel finančního úřadu).
• Kupujícím je fyzická osoba, která nejedná v rámci podnikání.
• O použití systému musíte výslovně požádat notáře přímo v kupní smlouvě. Dodatečně ve zvláštní listině to udělat nejde.