Koupě domu v Itálii není složitější než v Česku, jen má jiné kroky a jiná pravidla. Tady je celý postup na jednom místě: od codice fiscale přes nabídku a předběžnou smlouvu až po podpis u notáře a první účty.
Na jihu, odkud pocházím, se o koupi domu mluví u stolu celé rodiny. Čechům, kterým dnes pomáháme v Domech v Itálii, se často točí hlava hlavně z toho, že nevědí, co přijde v jakém pořadí. Proto jsme sepsali celý proces do jednoho průvodce. U každého kroku najdete odkaz na podrobnější článek.
Krok 1: Ujasněte si rozpočet, i ten mimo kupní cenu
Než začnete prohlížet inzeráty, počítejte s tím, že ke kupní ceně se přidají daně, odměna notáře, případná provize realitky a u hypotéky i daň z úvěru. Přehled všech položek najdete v článku Náklady na koupi nemovitosti v Itálii. Jak se liší ceny podle regionů, ukazuje článek Kolik stojí dům v Itálii.
Pokud chcete financovat koupi úvěrem, řešte to hned na začátku: Hypotéka na dům v Itálii z Česka.
Krok 2: Vyřiďte si codice fiscale
Italský daňový kód budete potřebovat u notáře, v bance i u smluv na energie. Z Česka se o něj žádá e-mailem přes italské velvyslanectví v Praze a je zdarma. Postup popisuje Lucie v článku Codice fiscale: jak ho získat z Česka. Vyřiďte ho s předstihem, vyřízení může trvat.
Krok 3: Vyberte si notáře včas
V Itálii kupní smlouvu sepisuje notář, nestranný veřejný činitel, který dohlíží, aby převod proběhl podle zákona. Podle Národní notářské rady si notáře vybírá kupující (obvykle ho také platí) a nesmí vám ho vnutit realitka ani banka.
Notariato kupujícím doporučuje obrátit se na notáře už na začátku jednání, ještě před podpisem nabídky nebo předběžné smlouvy, protože ty jsou už samy o sobě závazné.
Krok 4: Prověřte dům ještě před nabídkou
Soulad skutečného stavu s katastrem, stavební povolení, věcná břemena, dluhy na nemovitosti a energetický štítek. Tohle všechno se vyplatí vědět předtím, než cokoli podepíšete. Seznam toho, co si ověřit, najdete v článku Než podáte nabídku na dům v Itálii: 5 věcí, které si ověřit včas.
Hledáte dům v Itálii?
Domy v Itálii provádí Čechy celým procesem koupě.
Krok 5: Nabídka (proposta) a předběžná smlouva (compromesso)
Typický postup má tři fáze:
- Proposta d'acquisto: písemná nabídka kupujícího. Když ji prodávající přijme, je závazná.
- Contratto preliminare (compromesso): předběžná smlouva, ve které se strany zavazují ke koupi a prodeji za dohodnutých podmínek.
- Rogito: konečná kupní smlouva u notáře, kterou vlastnictví přechází na vás.
Protože už první dva kroky vás zavazují, nechte si jejich text zkontrolovat (notářem nebo advokátem), než je podepíšete. Platí to hlavně pro podmínky, termíny a to, co se stane se zálohou, když se koupě nepovede.
Krok 6: Podpis u notáře a daně
Při podpisu kupní smlouvy notář vybere daně z převodu a odvede je státu. U koupě od soukromé osoby se registrační daň obvykle počítá z katastrální hodnoty, ne z ceny. Jak to funguje a proč musí být ve smlouvě skutečná cena, vysvětluje článek Daň při koupi nemovitosti v Itálii.
Pokud nemluvíte italsky, domluvte si s notářem předem tlumočení.
Krok 7: Po koupi: energie, IMU, odpad
Klíče máte, ale papírování ještě neskončilo. Je potřeba přepsat energie, nahlásit se k poplatku za odpad (TARI) a počítat s roční daní z nemovitosti IMU, kterou u druhého bydlení platíte každý rok. Viz Co zařídit po koupi nemovitosti v Itálii a IMU 2026: daň z nemovitosti v Itálii.
Shrnutí v pořadí
- Rozpočet včetně vedlejších nákladů a financování.
- Codice fiscale.
- Notář vybraný včas.
- Prověrka domu před nabídkou.
- Proposta → compromesso (obojí závazné, nechte zkontrolovat).
- Rogito u notáře a daně.
- Energie, TARI a každoroční IMU.
V Domech v Itálii provádíme české kupce všemi kroky v češtině, od výběru domu po předání klíčů.
Článek je informativní a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Každá koupě má svá specifika, proto vždy konzultujte notáře.
Zdroje
- Consiglio Nazionale del Notariato: Regole per acquistare – https://www.notariato.it/it/casa/regole-acquistare/
- Consiglio Nazionale del Notariato: Aspetti fiscali – https://www.notariato.it/it/casa/aspetti-fiscali/
- Agenzia delle Entrate: L'acquisto di una casa: le imposte – https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/acquisto-di-una-casa-le-imposte
- Velvyslanectví Itálie v Praze: Codice Fiscale – https://ambpraga.esteri.it/it/servizi-consolari-e-visti/servizi-per-il-cittadino-italiano/codice-fiscale/
Autor článku
Luca Croce
Italský spoluzakladatel DomyvItalii.cz
Ital z jihu Itálie, v Praze už 6 let. Expert na carbonaru, miluje sport a cestování.
