Lucca 3 778 €/m², Arezzo 1 575 €/m². Toskánsko není jeden trh, ale deset velmi rozdílných provincií. Projdu s vámi aktuální čísla, krajinu i to, co ověřit, než se zamilujete do kopců s cypřiši.
Toskánsko je pro mnoho Čechů synonymem Itálie: vinice, cypřiše, kamenné statky a města plná renesance. Tímhle článkem začínáme sérii o italských regionech. U každého ukážeme základní data, ceny nemovitostí s datem a praktické rady. Žádné pohlednicové klišé.
Toskánsko v číslech
- Obyvatelé: 3 659 222 k 1. 1. 2026 (odhad Istat, definitivní data přinese sčítání),
- rozloha: 22 990 km², 273 obcí, 10 provincií: Arezzo, Florencie (Firenze), Grosseto, Livorno, Lucca, Massa-Carrara, Pisa, Pistoia, Prato a Siena,
- průměrný věk: 48,2 roku (Istat, k 31. 12. 2024). Nejmladší jsou provincie Prato a Pisa, nejstarší Grosseto a Massa-Carrara,
- cizinci tvoří 11,8 % obyvatel (433 381 lidí podle sčítání k 31. 12. 2024).
Ceny nemovitostí podle provincií
Podle Immobiliare.it byla v září 2026 průměrná nabídková cena v Toskánsku 2 700 € za m² (meziročně +4,9 %). Mezi provinciemi jsou ale velké rozdíly:
| Provincie | Prodej €/m² | Nájem €/m² měsíčně |
|---|---|---|
| Lucca | 3 778 (+7,9 %) | 17,14 |
| Florencie | 3 391 (+3,9 %) | 20,21 |
| Grosseto | 2 761 (+2,2 %) | 17,86 |
| Livorno | 2 606 (+4,4 %) | 12,70 |
| Prato | 2 277 (+0,6 %) | 12,23 |
| Massa-Carrara | 2 174 (+5,0 %) | 12,58 |
| Siena | 2 066 (+1,6 %) | 11,46 |
| Pisa | 1 975 (+1,4 %) | 12,26 |
| Pistoia | 1 604 (+3,3 %) | 9,73 |
| Arezzo | 1 575 (+3,7 %) | 8,92 |
Pro srovnání: podle indexu idealista za srpen 2026 byla průměrná cena v Toskánsku 2 633 €/m², třetí nejvyšší mezi italskými regiony (po Trentinu-Alto Adige a Ligurii). Různé portály počítají jinak, proto vždy uvádíme zdroj a měsíc.
Co z toho plyne: provincie Lucca (kam patří i pobřeží Versilie) a Florencie jsou výrazně dražší. Arezzo, Pistoia a Pisa mají průměr zhruba o polovinu nižší než Lucca. Jde o nabídkové ceny v inzerátech. Pro konkrétní obec a čtvrť použijte zónové údaje OMI, jak popisujeme v článku Kolik stojí dům v Itálii.
Hledáte dům v Itálii?
Domy v Itálii provádí Čechy celým procesem koupě.
Krajina a památky
Toskánsko má 7 lokalit na seznamu světového dědictví UNESCO: historické centrum Florencie (1982), náměstí Piazza del Duomo v Pise (1987), historická centra San Gimignana (1990), Sieny (1995) a Pienzy (1996), krajinu Val d'Orcia (2004) a medicejské vily a zahrady (2013, celkem 14 míst).
Pro kupce to má i praktickou stránku. V chráněných oblastech a historických centrech mohou platit přísnější pravidla pro úpravy a přestavby. Kromě toho chrání italské právo ze zákona například pobřeží v pásmu 300 metrů (víc v článku Dům u moře v Itálii). Než budete plánovat bazén nebo přístavbu ke statku, nechte si u obce a geometra ověřit, co je na pozemku možné.
Venkovský dům, nebo byt ve městě?
Typický toskánský sen je casale nebo podere, kamenný statek s pozemkem. Před koupí takového domu se vyplatí ověřit:
- přístup a cestu: k mnoha statkům vedou nezpevněné cesty (strade bianche), zjistěte, kdo je udržuje a jak se po nich jezdí za deště,
- vodu, odpad a vytápění: zda je dům napojený na vodovod a kanalizaci, nebo má studnu a vlastní čištění, a čím se topí,
- soulad se stavebním povolením a katastrem: u starých statků jde o nejčastější téma. Postup najdete v článku Co prověřit před nabídkou na dům v Itálii,
- pozemky a zemědělské budovy: co přesně je součástí prodeje a jak je to zapsané.
Byt ve městě (Florencie, Pisa, Siena, Lucca) je jednodušší na údržbu, ale ceny v centrech jsou vyšší než provinční průměry.
Na co si dát pozor
- Provincie není obec. Cenu ověřujte na úrovni obce a konkrétní nemovitosti.
- Rozpočet nejen na koupi. Počítejte s náklady na koupi a s ročními náklady, včetně IMU u druhého domu.
- Ochrana krajiny a památek. Ovlivňuje, co můžete stavět a upravovat.
- Pronájem turistům. Je regulovaný a vyžaduje kód CIN. Daně z pronájmu řešte s daňovým poradcem.
- Život, ne jen dovolená. Pokud se chcete přestěhovat, přečtěte si Jak se přestěhovat do Itálie z Česka a Životní náklady v Itálii.
Celý postup koupě krok za krokem je v článku Jak koupit nemovitost v Itálii.
Hledáte dům v Toskánsku? V Domech v Itálii vám pomůžeme porovnat lokality a prověřit nemovitost v češtině.
Údaje odpovídají zdrojům uvedeným níže k datu, které je u nich uvedené (Istat 2026, Immobiliare.it září 2026, idealista srpen 2026). Ceny se mění každý měsíc. Článek je informativní a nenahrazuje právní, technické ani daňové poradenství.
Zdroje
- Istat: Indicatori demografici, popolazione residente al 1° gennaio 2026 (stima) – https://demo.istat.it/app/?a=2026&i=POS&l=it
- Tuttitalia.it (data Istat k 1. 1. 2026): Regioni italiane per popolazione – https://www.tuttitalia.it/regioni/popolazione/
- Istat: Censimento permanente – Approfondimento regionale Toscana (duben 2026) – https://www.istat.it/wp-content/uploads/2026/04/Approfondimento-Regionale-Toscana.pdf
- Immobiliare.it: Mercato immobiliare Toscana (září 2026) – https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/toscana/
- idealista/news: Prezzi delle case stabili ad agosto (3. 9. 2026) – https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2026/09/03/442591-prezzi-delle-case-stabili-0-1-ad-agosto-3-6-in-un-anno-scopri-i-valori-nella-tua
- Ministero della cultura, Segretariato regionale per la Toscana: Siti UNESCO – https://www.toscana.beniculturali.it/attivit%C3%A0/siti-unesco
- Regione Toscana: La Toscana e i suoi patrimoni Unesco – https://www.regione.toscana.it/la-toscana-e-i-suoi-patrimoni-unesco
Autor článku
Lucie Kučerová
CEO a spoluzakladatelka DomyvItalii.cz
Žije v Praze, ale Itálie je pro ni druhý domov. Už přes 20 let se tam vrací, zná prostředí, jazyk i místní realitu.
