Dům za jedno euro zní jako výhra v loterii. Jenže cena je jen začátek: kupující obvykle platí všechny poplatky, musí v termínu rekonstruovat a složit záruku. Ukážu na konkrétních obcích, jaké podmínky se opravdu píší v pravidlech.
Domy za jedno euro patří k nejčastějším tématům, na která se lidé ptají, když přemýšlejí o Itálii. Je to skutečný program, ne mýtus. Ale kupní cena 1 € neznamená, že dům stojí jedno euro. Zaplatíte hlavně za to, co přijde po ní.
Co „dům za 1 euro“ vlastně je
Názvem „Case a 1 euro“ se označují iniciativy menších obcí, které bojují s vylidňováním a chtějí zachránit chátrající historická centra. Důležité je, že nejde o jednotný státní program. Každá obec má vlastní pravidla a vlastní postup, a dokonce se liší i to, kdo dům prodává.
Dva příklady z oficiálních dokumentů obcí:
- Albugnano (Piemont). Domy nevlastní obec, ale soukromí majitelé, kteří se jich chtějí zbavit za symbolickou cenu. Obec podle svých pravidel (usnesení rady č. 30 z 23. 6. 2021) zveřejňuje nabídky, dohlíží na dodržení podmínek, ale nezasahuje do jednání mezi prodávajícím a kupujícím. Na obecním webu stojí, že iniciativa je „vždy aktivní“ (zpráva z 13. 9. 2023).
- Zungoli (provincie Avellino, Kampánie). Zde obec nabízí veřejné nemovitosti. Veřejná výzva k 4. kolu byla zveřejněna 21. 2. 2025 a týkala se 11 nemovitostí v historickém centru. Zájemci museli podat žádost o projevení zájmu s technickou zprávou o plánu obnovy ve lhůtě 30 dní od zveřejnění. Tato lhůta už uplynula, takže se ptejte obce na další kolo.
Obě obce tedy mají jiný mechanismus. U jiných obcí může být zase úplně jiný.
Podmínky v Albugnanu: co kupující slibuje
Pravidla Albugnana jsou jedním z mála podrobných dokumentů, které jsou veřejně dostupné. Kupující se podle nich zavazuje zejména:
- uzavřít kupní smlouvu do 2 měsíců od rozhodnutí obce o přidělení,
- do 3 měsíců od podpisu podat projekt rekonstrukce,
- zahájit práce do 2 měsíců od vydání stavebního povolení a dokončit je do 3 let od zahájení,
- složit záruku (pojistnou smlouvu) nejméně 5 000 € platnou 3 roky ve prospěch obce. Při nesplnění závazků ji obec může vybrat.
Kupovat mohou soukromé osoby z Itálie, z EU i ze zemí mimo EU. Nemusíte tedy být Ital.
Nejdůležitější věta v pravidlech: kupující se zavazuje nést všechny náklady spojené s převodem (notář, daně, katastrální přepis) i daně a poplatky, které majitel zaplatil v době, kdy dům nabízel obci. Cena 1 € je proto jen symbolická částka v kupní smlouvě.
Hledáte dům v Itálii?
Domy v Itálii provádí Čechy celým procesem koupě.
Co vás čeká doopravdy
Náklady na koupi. I při ceně 1 € se platí notář a daně. U koupě od soukromé osoby se obvykle účtuje registrační daň 9 %, nejméně 1 000 € (viz Náklady na koupi nemovitosti v Itálii a Daň při koupi nemovitosti). U konkrétního domu a konkrétního prodávajícího vám přesnou částku spočítá notář. Nespoléhejte na odhady z internetu.
Rekonstrukce. Domy v pravidlech Albugnana jsou popsány jako neobydlené a často ve stavu „zjevného statického a hygienického poškození“. Cenu rekonstrukce nedokáže odhadnout nikdo bez prohlídky. Nechte si ji spočítat místním geometrou nebo stavebním technikem, ještě než se zavážete. Právě ta může ukázat, že oprava domu nedává smysl.
Právní stav. Pravidla Albugnana výslovně počítají s tím, že kupující ponese i náklady na případné opožděné dědické řízení nebo stavební sanaci (sanatorie). U starých domů to může být reálný problém. Projděte si proto 5 věcí, které si ověřit před nabídkou: katastr, stavební soulad, spoluvlastníky a to, co přesně kupujete.
Život na místě. V malé vylidňující se obci můžete narazit na málo obchodů a služeb. Předem si ověřte, co v okolí najdete, a zvažte, jestli chcete dům na dovolenou, nebo se tam chcete přestěhovat. Viz Jak se přestěhovat do Itálie z Česka.
Na co si dát pozor
- Cena 1 € není celková cena. Počítejte notář, daně, záruku, rekonstrukci, projekt a roční náklady (IMU, TARI, energie).
- Termíny jsou závazné. Nestihnete-li projekt nebo práce v lhůtě, hrozí ztráta záruky či nemovitosti. Proto počítejte s realistickým harmonogramem.
- Pravidla se liší obec od obce. Čtěte vždy aktuální dokumenty konkrétní obce, ne články na internetu, včetně tohoto.
- Daně a financování neřešte odhadem. Poraďte se s notářem a daňovým poradcem (commercialista). Možnosti financování shrnuje článek Financování koupě nemovitosti v Itálii z Česka.
- Informace a formuláře hledejte nejdřív u obce. Albugnano i Zungoli je zveřejňují na svých webech. Než někomu zaplatíte za zprostředkování, porovnejte, co dostanete navíc.
Celý postup koupě, od rozpočtu po klíče, najdete v článku Jak koupit nemovitost v Itálii. Ceny běžných domů porovnejte v článku Kolik stojí dům v Itálii.
Pokud hledáte obyvatelný dům bez nutnosti celé rekonstrukce, podívejte se do nabídky Domů v Itálii. Pomůžeme vám s výběrem i prověrkou v češtině.
Údaje vycházejí z dokumentů obcí uvedených níže k datu jejich zveřejnění. Podmínky a nabídka domů se mění, ověřte je přímo u obce. Článek je informativní a nenahrazuje právní ani daňové poradenství.
Zdroje
- Comune di Albugnano: Linee guida „Case a 1 euro“ (delibera Giunta n. 30 z 23. 6. 2021) – https://albugnano-api.cloud.municipiumapp.it/system/attachments/attachment/attachment/2/1/5/5/5/2/Case_ad_1_Euro.pdf
- Comune di Albugnano: Case a 1 Euro (zpráva z 13. 9. 2023) – https://www.comune.albugnano.at.it/page/case-a-1-euro-2023
- Comune di Zungoli: Case a 1 euro IV bando (avviso z 21. 2. 2025) – https://www.comune.zungoli.av.it/it/page/case-a-un-euro-iv-bando
- Consiglio Nazionale del Notariato: Aspetti fiscali – https://www.notariato.it/it/casa/aspetti-fiscali/
- Agenzia delle Entrate: L'acquisto di una casa: le imposte – https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/acquisto-di-una-casa-le-imposte
Autor článku
Lucie Kučerová
CEO a spoluzakladatelka DomyvItalii.cz
Žije v Praze, ale Itálie je pro ni druhý domov. Už přes 20 let se tam vrací, zná prostředí, jazyk i místní realitu.
