Od Ligurie po Kalábrii: průměrná cena za metr se mezi pobřežními regiony liší téměř třikrát. Ukážu aktuální čísla podle pobřežních regionů, co znamená zákonné pásmo 300 metrů od moře a co ověřit, než se zamilujete do výhledu.
Sen o domě u moře má v Itálii jednu zvláštnost: pobřeží je dlouhé a každé má svou cenu, své zvyky i svá pravidla. Jako Ital vám řeknu, že rozdíl mezi Ligurií a jihem Kalábrie nebo Sicílie není malý. A že koupit dům u moře je trochu jiný úkol než koupit dům ve vnitrozemí.
Kolik stojí nemovitosti v pobřežních regionech
Podle portálu Immobiliare.it byly v září 2026 průměrné nabídkové ceny v pobřežních regionech takové (€ za m², v závorce meziroční změna):
| Region | €/m² |
|---|---|
| Liguria | 2 821 (+4,2 %) |
| Toskánsko | 2 700 (+4,9 %) |
| Lazio | 2 645 (+4,7 %) |
| Sardinie | 2 542 (+3,5 %) |
| Benátsko | 2 271 (+6,7 %) |
| Emilia-Romagna | 2 195 (+5,9 %) |
| Kampánie | 1 993 (+2,7 %) |
| Furlansko-Julské Benátsko | 1 847 (+7,8 %) |
| Marche | 1 656 (+3,0 %) |
| Apulie | 1 456 (+1,5 %) |
| Abruzzo | 1 425 (+4,9 %) |
| Sicílie | 1 185 (+1,3 %) |
| Kalábrie | 972 (+2,0 %) |
Pozor: jde o průměr za celý region, tedy včetně vnitrozemí a horských obcí. Přímo u moře bývají ceny v oblíbených místech výrazně vyšší, v malých vesnicích naopak nižší. Pro konkrétní lokalitu použijte zónové údaje OMI (Agenzia delle Entrate), jak vysvětluje článek Kolik stojí dům v Itálii.
Přímořská prémie se projevuje i v nájmech. Podle portálu idealista (srpen 2026) je provincie Lucca s 51,1 € za m² měsíčně nejdražší v Itálii, hlavně kvůli pobřežním lokalitám jako Forte dei Marmi. Dál jsou provincie Grosseto (23,7 €) a Rimini (18,0 €). Celostátní průměr je 14,6 €.
Pásmo 300 metrů od moře
Při koupi u moře narazíte na pojem vincolo paesaggistico, krajinářskou ochranu. Podle čl. 142 odst. 1 písm. a) legislativního dekretu č. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) jsou pobřežní území v pásmu 300 metrů od linie pobřeží (battigia) chráněna ze zákona, a to i pro pozemky ležící výš nad mořem.
Co to znamená v praxi: pokud dům v tomto pásmu leží, bývá při přístavbě, bazénu, pergole nebo změně vzhledu potřeba krajinářské povolení (autorizzazione paesaggistica) ještě před stavebním povolením. Zákon zároveň stanoví výjimky: ochrana se neuplatní na území, která byla k 6. 9. 1985 v územním plánu zařazena do zón A a B (historická a zastavěná centra) a v několika dalších případech. Zda dům pod ochranu spadá, nemůžete zjistit odhadem. Zeptejte se obce (ufficio tecnico) a nechte si to potvrdit geometrem nebo notářem. Orientační mapy (např. SITAP Ministerstva kultury) nejsou závazné.
Běžné kontroly platí i u moře
Platí vše, co před nabídkou u jakéhokoli domu: shoda katastru a stavebních povolení, spoluvlastníci, závazky a to, co se prodává. U moře navíc doporučujeme:
- Navštívit dům mimo sezonu. V létě je všechno krásné, v zimě poznáte vlhkost, vítr i to, kolik obchodů zůstane otevřených.
- Zkontrolovat stav konstrukcí a fasády. Slaný vzduch urychluje opotřebení kovových prvků a omítek. Technik vám řekne, co je třeba počítat do rozpočtu.
- Ověřit přístup, parkování a cestu k moři. „Výhled na moře“ ještě neznamená, že k pláži dojdete pěšky.
- Zeptat se na okolí. Jaká je tam doprava, zdravotní péče a obchody mimo sezonu, vám řeknou místní.
Hledáte dům v Itálii?
Domy v Itálii provádí Čechy celým procesem koupě.
Dům na pronájem? Pozor na pravidla
Pokud chcete dům krátkodobě pronajímat turistům, počítejte s regulací. Podle Ministerstva cestovního ruchu je od 1. 1. 2025 pro krátkodobé a turistické pronájmy povinný národní identifikační kód CIN, který se žádá přes databázi BDSR. Další povinnosti (bezpečnost, hlášení hostů, daňový režim) se liší podle obce a vaší situace. Daně z pronájmu a jejich případný dopad v Česku řešte předem s daňovým poradcem. Neplánujte rozpočet jen podle slibovaných výnosů z inzerátů.
Roční náklady majitele
Dům u moře, který nebude vaším hlavním bydlištěm, platí IMU (u hlavního bydliště je daň osvobozena), dále TARI, energie a údržbu. Souhrn kroků po koupi najdete v článku Co zařídit po koupi nemovitosti v Itálii. Rozpočet na koupi včetně vedlejších nákladů je v článku Náklady na koupi nemovitosti v Itálii.
Na co si dát pozor
- Průměr regionu není cena u moře. Vždy porovnejte konkrétní lokalitu a konkrétní nabídky.
- Zjistěte, jestli dům leží v pásmu 300 m. Ovlivní to, co a jak můžete stavět.
- Levný dům může být drahý. Zkontrolujte rekonstrukci a stav. Pokud vás lákají nejlevnější nabídky, přečtěte si i Domy za 1 euro v Itálii.
- Smlouvy podepisujte až po konzultaci s notářem. Proposta i compromesso jsou závazné.
- Financování a daně. Možnosti shrnuje Financování koupě nemovitosti v Itálii z Česka.
Celý postup koupě je v článku Jak koupit nemovitost v Itálii.
Hledáte dům na konkrétním pobřeží? V Domech v Itálii vám pomůžeme porovnat lokality a prověřit nemovitost v češtině.
Údaje odpovídají zdrojům uvedeným níže k datu, které je u nich uvedené (Immobiliare.it září 2026, idealista srpen 2026). Ceny se mění každý měsíc. Článek je informativní a nenahrazuje právní ani daňové poradenství.
Zdroje
- Immobiliare.it: Mercato immobiliare, quotazioni per regione (září 2026) – https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/
- idealista/news: Affitti in calo ad agosto (1. 9. 2026) – https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2026/09/01/440848-affitti-in-calo-ad-agosto-1-7-flessione-dell-0-8-in-un-anno-scopri-i-canoni
- D.Lgs. 22. 1. 2004 č. 42, čl. 142 (Aree tutelate per legge) – https://www.jurinote.it/docs/italia/decreto-legislativo/2004/42/142
- Ministero della cultura: SITAP – https://cultura.gov.it/sitap-sistema-informativo-territoriale-ambientale-e-paesaggistico
- Ministero del Turismo: CIN, termín od 1. 1. 2025 – https://www.ministeroturismo.gov.it/cin-termine-per-lacquisizione-spostato-al-1-gennaio-2025/
Autor článku
Luca Croce
Italský spoluzakladatel DomyvItalii.cz
Ital z jihu Itálie, v Praze už 6 let. Expert na carbonaru, miluje sport a cestování.
